Inmobiliario, facility management y servicios a edificios
À propos
El inmobiliario, el facility management y los servicios a los edificios emplean 380 000 trabajadores en España, reagrupando administradores de fincas, empresas de mantenimiento multitécnico (Veolia FM, Engie España, ISS, Eulen, Clece, Ferrovial Services), ascensores (Otis, Thyssenkrupp, Schindler, KONE, Orona) y mantenimiento de instalaciones contra incendios. El sector se beneficia del crecimiento del parque terciario (oficinas, centros comerciales, hospitales privados, residencias de mayores) y del envejecimiento del parque residencial.
380 K
trabajadores en España
3 500
Índice incidencia (×100 K)
14 K
AT con baja/año
Los técnicos de mantenimiento intervienen sobre el conjunto de los lotes técnicos de los edificios. Las habilitaciones eléctricas (BT, AT, trabajos en proximidad) son obligatorias para los técnicos eléctricos y los operarios polivalentes, conforme al Real Decreto 614/2001. Las intervenciones sobre las instalaciones de calefacción, climatización y ventilación (HVAC) exigen formaciones específicas y carnés profesionales para la manipulación de gases fluorados (RD 115/2017).
Las intervenciones sobre cubiertas (mantenimiento de cubiertas, instalación de paneles fotovoltaicos, antenas, climatizadores en tejado) imponen formaciones de trabajos en altura (RD 2177/2004) y exigen un análisis previo del soporte. El parque inmobiliario español anterior a 2002 contiene amianto en numerosos calorifugados, cubiertas de fibrocemento, suelos vinílicos y revoques, lo que obliga a inscribir cualquier empresa interventora en el RERA y a formar al personal en los niveles del Real Decreto 396/2006 (subsección 3 o subsección 4). Las intervenciones sobre las instalaciones contra incendios (sprinklers, RIA, columnas secas, BIES) exigen formaciones específicas regulares (RD 513/2017). Los ascensores y las plataformas de elevación están regulados por una norma técnica específica que impone formaciones cualificantes (Reglamento de aparatos de elevación y manutención).
Les principaux risques à connaître
El artículo 20 de la Ley 31/1995 de Prevención de Riesgos Laborales obliga al empresario a analizar las posibles situaciones de emergencia y a designar al personal encargado de poner en práctica las medidas de primeros auxilios, comprobando periódicamente su correcto funcionamiento. El Real Decreto 486/1997 sobre disposiciones mínimas de seguridad y salud en los lugares de trabajo precisa la dotación material mínima de botiquines y locales de primeros auxilios en función del número de trabajadores y del tipo de actividad. La formación debe ser impartida por profesionales sanitarios o entidades acreditadas y renovarse periódicamente para mantener la operatividad de los socorristas designados.
El Real Decreto 614/2001 sobre disposiciones mínimas para la protección de la salud y seguridad de los trabajadores frente al riesgo eléctrico obliga al empresario a garantizar que todo trabajador que ejecute, dirija o supervise trabajos en o en proximidad de instalaciones eléctricas disponga de la formación, información y autorización adecuadas. La norma UNE-EN 50110-1 sobre explotación de instalaciones eléctricas y el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (RD 842/2002) sirven de referencia técnica. El empresario debe organizar la formación, evaluar las competencias, otorgar la autorización por escrito según la categoría del trabajador (autorizado, cualificado, jefe de trabajo) y renovarla periódicamente. El incumplimiento puede acarrear responsabilidad administrativa, civil e incluso penal en caso de accidente grave.
El Real Decreto 2177/2004, que modifica el Real Decreto 1215/1997 en lo relativo a la utilización de equipos para trabajos temporales en altura, obliga al empresario a evaluar el riesgo de caída de altura y adoptar las medidas de protección colectiva y, en su defecto, individual necesarias. La formación específica sobre trabajos en altura (uso de EPI anticaídas, montaje y uso de andamios, plataformas elevadoras móviles de personal) es obligatoria conforme al artículo 19 de la Ley 31/1995. La norma UNE-EN 363 regula los sistemas anticaídas, y la Guía Técnica del INSST sobre trabajos en altura precisa las buenas prácticas exigibles. La presencia de un recurso preventivo es obligatoria conforme al RD 604/2006.
El Real Decreto 396/2006, por el que se establecen las disposiciones mínimas de seguridad y salud aplicables a los trabajos con riesgo de exposición al amianto, obliga al empresario a formar y registrar a todo trabajador que intervenga en operaciones de retirada, demolición, mantenimiento o reparación de materiales que puedan contener amianto. Las empresas deben estar inscritas en el Registro de Empresas con Riesgo de Amianto (RERA), elaborar un Plan de Trabajo aprobado por la autoridad laboral antes de cada intervención, y garantizar una vigilancia médica específica. La formación, impartida antes de la incorporación al puesto, debe renovarse periódicamente; el incumplimiento expone al empresario a sanciones graves o muy graves conforme a la LISOS.
Los artículos 20 y 21 de la Ley 31/1995 de Prevención de Riesgos Laborales obligan al empresario a designar y formar a los trabajadores encargados de poner en práctica las medidas de emergencia, lucha contra incendios y evacuación. Para los establecimientos industriales, el Real Decreto 2267/2004 (Reglamento de seguridad contra incendios en establecimientos industriales) refuerza estas obligaciones, y el Real Decreto 513/2017 regula las instalaciones de protección contra incendios. El empresario debe constituir un equipo de emergencias, organizar simulacros de evacuación al menos una vez al año y formar a sus equipos de primera y segunda intervención, así como al personal de los EPI (Equipos de Primera Intervención).
El Real Decreto 2177/2004, que modifica el RD 1215/1997 en lo relativo a los trabajos temporales en altura, impone en su Anexo II (parte C) una formación específica y adecuada para todo trabajador encargado del montaje, desmontaje, transformación o uso de andamios. Esta formación debe incluir la comprensión del plan de montaje, las condiciones de resistencia y estabilidad, las medidas preventivas frente al riesgo de caída de personas y objetos, y las condiciones meteorológicas que pueden afectar a la seguridad. Las normas UNE-EN 12810 y UNE-EN 12811 establecen los requisitos técnicos de los andamios de fachada prefabricados. El VI Convenio Colectivo de la Construcción exige además al montador de andamios disponer de la Tarjeta Profesional de la Construcción (TPC) con la formación específica de oficio. El montaje, desmontaje o modificación sustancial debe realizarse bajo la dirección de una persona con formación universitaria o profesional habilitante.
El artículo 14 de la Ley 31/1995 obliga al empresario a proteger la salud física de sus trabajadores, especialmente frente a los trastornos musculoesqueléticos (TME), primera causa de enfermedad profesional declarada en España según los datos del INSST. El Real Decreto 487/1997 sobre manipulación manual de cargas y la Guía Técnica del INSST establecen las obligaciones específicas de evaluación ergonómica, información y formación de los trabajadores. Los convenios colectivos sectoriales (construcción, industria, sociosanitario, logística) refuerzan a menudo esta exigencia, y la falta de formación puede generar responsabilidad para el empresario en caso de accidente o enfermedad profesional reconocida.
El artículo 32 bis de la Ley 31/1995 y el Real Decreto 604/2006 obligan al empresario a designar uno o varios recursos preventivos con presencia obligatoria en determinadas actividades: trabajos con riesgos especiales (espacios confinados, trabajos en altura con riesgo de caída, riesgo de sepultamiento, presencia de explosivos, atmósferas explosivas), procesos donde concurran operaciones sucesivas o simultáneas que hagan preciso el control específico, y actividades determinadas por la Inspección de Trabajo. El recurso preventivo debe contar con la formación mínima de nivel básico en prevención de riesgos laborales (30 horas en general, 50 horas en el sector de la construcción) y vigilar el cumplimiento efectivo de las medidas preventivas durante la actividad. Su ausencia o insuficiencia constituye una infracción grave o muy grave conforme a la LISOS.
Les enjeux de demain...
La aceleración de la rehabilitación energética de los edificios, masivamente financiada por los fondos Next Generation EU y los planes autonómicos, multiplica las intervenciones técnicas en los edificios ocupados, frecuentemente sin desalojo. Las habilitaciones para el aislamiento por el exterior (ITE), la sustitución de calderas por bombas de calor, la instalación de paneles fotovoltaicos sobre cubierta y la electrificación de los aparcamientos de coches con puntos de recarga modifican el perfil de competencia y de los riesgos.
Los contratos de FM globales multi-sitios firmados con grandes propietarios (Merlin Properties, Colonial, Lar España, GMP) y entidades públicas refuerzan las exigencias documentales sobre las formaciones del personal intervinente. La trazabilidad nominativa de las habilitaciones, las atestaciones de formación y los carnés profesionales constituyen exigencias de los pliegos de condiciones. La Inspección de Trabajo, alertada por los accidentes mortales recurrentes sobre cubiertas (caídas desde tejado, perforación de paneles), intensifica los controles sobre las pequeñas empresas de mantenimiento y de cobertura.
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